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住宅ローン延滞、返済不能、困難な時は自己破産の前に任意売却を!


住宅ローンが延滞し返済が困難、不能になった、不動産物件の処分をお考えの方、連帯債務者(親族等)に負担をかけず円滑に任意売却、整理をするご相談を承っております。
債務者と債権者が合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意売却することで短期間で問題を処理し、出来る限りの延滞金増加信頼できる弁護士や司法書士等の専門家からの協力もいただき、債務者の立場に立って、出来るけ有利な任意売却を目指します。



■1. 任意売却とは
住宅ローン・借入金などの返済が困難になった時、債務所と債権者(各金融機関)の間に仲介者が入り競売にかけずに(競売入札が行われる前に)双方合意のもと、対象不動産を任意に売却する事を言います。

債務者が何らかの理由で住宅ローン・借入金などの返済が困難になった場合、そのまま滞納を続けると債権者が抵当権に従って担保不動産を差し押さえ不動産競売の申し立てを行います。
これを不動産競売といいます。


しかし、競売手続きが行われる前(競売入札が行われる前)に債務者と債権者の間に不動産業者などの仲介者がり不動産所有者と各債権者の合意のもと、双方が納得する価格を設定すれば、不動産を市場で売却する事ができます。これを任意売却といいます。

不動産競売の場合、落札金額が開札日までわからないので今後の計画がたてづらく、精神的な負荷も大きいと言われます。金額ついては買い手側に不安要素が多いため(物件の内見ができない、リフォームなど)市場価格より2〜5割低い価格になるケースが多々あります。

意売却で売却すると、債務者は残債の整理縮小や債務の再構築を行いやすくなり、債権者も競売より任意売却の方がより多くの債務の回収ができるなど、双方納得のいく条件で売却出来るメリットが発生します。

■2. 任意売却のメリットと効果
メリット.1 ・資金が手元に残る
引越し費用や家電商品の購入に当てることができます。また、細かな借金の精算にも使っていただけます。(交渉次第で引越し費用を負担してくれることがある
メリット.2 ・比較的高値の売却が可能
銀行で融資を受けることが可能なので、購入する側にも安心感があり、買い手がつきやすいメリットがあります。
(一般市場に公開して販売するので、高く売れる可能性がある)
メリット.3 ・ご自身の意思での売却が可能
自分の意思とは無関係に売却される競売のように、安値でたたかれることがありません。
市場に近い金額で売却できる
メリット.4 ・信用度が競売とは比べ物にはならない
縁起を重んじる日本ならではの風潮なら、競売にかけられた物件と、そうでない物件のどちらかを選ぶなら間違いなく後者が非常に多く、また、実際に謄本にも「競売」という文字が残されてしまいます。
メリット.5 ・世間体を気にしなくてすむ

競売ともなれば新聞、広告、インターネットなどのメディアで一斉にその情報が公開され、競売にかけられたことが発覚してしまいます。任意売却の場合、情報が露呈することはありませんので、安心してそのままの生活を維持することができます。
(一般公開前に販売するので近隣の人に諸事情を知られない

   
効 果.1 ・売却後、残債が出た場合の月々の返済額の交渉ができる!
任意売却後に、債権者には担保の抵当権は既に有りません(いわゆる無担保債権となります)。また債務者には今後返済し続ける資力がないことも承知です。 従って、任意売却後に債権者に残された債権回収は現実的な方法にならざるをえなくなります。 例えば、1社あたり月々5,000円とか1万円とか2万円などの額で了承をもらえるケースが多いようです。給与等の差押えは通常は行いませんが、絶対に無いとも言い切れません。
効 果.2 ・債権者により多くの返済ができる。
物件の所有者・担保権者・購入者が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な売買より高値で売却が可能です。より多くのお金を返済できるということは、任売終了後の返済額も大幅に減るということです。 大幅に返済額が減るということは、月々の返済額の大小にも大きく作用してきます。
効 果.3 ・一般の売却と同じ販売方法のため近隣に秘密にできる。
競売とは違い、不動産の所有者が合意の上で、任意で売却するので、近所に事情を知られずに売却できます。
競売では入札する人々が、物件情報収集のため近隣に聞き込み等の調査行ったり、大量のチラシの投かんとか電話攻勢、業者などの自宅訪問が有ります。
効 果.4 ・不動産売却にあたっての仲介手数料の持ち出しが無い!
  * 不動産会社への仲介手数料は債権者から支払われます。 * 抵当権抹消費用
  * 滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
  * 差押えされている滞納分の固定資産税・住民税
効 果.5 ・引越し代をみてもらえる確率は高いです!
引越し代を認めない金融機関もございます。 引越し代を捻出できるよう丁重に粘り強く交渉し、依頼者の窮状を債権者に理解していただいております。 引っ越し代が出ない場合でも、不動産業者が主催する任意売却の場合では直接に購入者との移転費用などの交渉も行っております。

■3. 物件売却までの手続き
お客様が「任意売却に関する申出書」を金融機関へ提出
※仲介業者の選定
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物件の調査・価格査定
当社は、物件調査及びその調査等に基づく価格査定を行います。
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売出価格の決定
金融機関では、お客様のご意向も考慮した上で、
当社の査定価格が売出価格として妥当な価格であるか等について
金融機関で確認させていただき、売出価格を決定します。
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媒介契約の締結
当社は、お客様と(専属)専任媒介契約を締結します。
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販売活動(買い手の募集)
当社は、広範な販売活動を行います。
なお、定期的に状況報告を金融機関へ報告します。
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抵当権抹消応諾の審査
ご購入者が現れた場合は、金融機関が
抵当権抹消に応諾できるか審査します。
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売買契約の締結
金融機関が抵当権抹消を承諾した後、お客様と
ご購入者との間で売買契約を締結していただきます。
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代金決済・抵当権抹消
売買代金の決済、抵当権抹消書類の引き渡し等を行います。


悩んでいる方は手遅れになる前に一度当社にご相談下さい。今からでも遅くあり
ません、きっと悩みを解決できるはずです。無料にてご相談に乗らせて頂きます。
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