賃貸住宅契約のチェックポイント

詳しい契約書は要注意
一般的にいえば、契約書は、詳しければ詳しいほど当事者間の権利・義務がはっきりして、後のトラブルを防止するのに役立つのですが、賃貸住宅契約に関する限り、詳しい契約書であればあるほど、借り主側に不利益な条項が書かれていることが多いようです。
それらのなかには、借地借家法や公序良俗に違反するために、たとえ契約書に書かれていても法律上の効力のない条項も多いのですが、以下のように、有効なものもありますので、契約前にその草案を受け取って十分に検討する必要があります。
通常の借家と定期借家
契約期間が終わる場合、借り主側が希望すれば原則として更新される通常の借家契約に加え、2000年3月1日から、原則として更新されない定期借家という契約が認められることになりました。この定期借家契約は、公正証書などの書面によって結ぶ必要がありますが、それとは別に、契約前に、更新されない契約であることを書面によって説明することが必要とされています。
見えない賃料
契約を結ぶ際に、権利金あるいは礼金という金銭が支払われることが多く、また、更新の際に更新料を払うことが契約に盛り込まれている場合もあります。
これらは、賃料の一部の一括払いの性質を持つものとして、原則として有効と考えられていますので、賃料の高低を他の物件と比較したりする際には、これらを含めて判断する必要があります。なお、更新料は、原則として契約書に金額や賃料との比率などが具体的に明記されている場合に限って、支払義務があると一般に考えられています。
退去時の金銭負担
敷金や保証金は、住宅賃貸契約が終了し、借り主がその住宅から退去した後に、未払いの賃料そのほか貸主側に生じた損害額を差し引いた残額が借り主側に返還される、一種の担保のための預け金です。
そのため、賃料の未払いがなく、また、住宅の汚れや傷みが利用した期間に応じて、通常生じる範囲にとどまる場合は、全額が返還されるのが原則です。ただし、償却と称して一定額を差し引いたり、退去後の改修費用などを差し引く契約になっている場合があります。
償却については、先に述べた賃料の一部の一括後払いとして効力が認められますが、後者については、従来の裁判例では「畳替え費用」「ハウスクリーニング費用」など、借り主側の負担となる費目が契約書に具体的に明記されている場合に限って、効力が認められる例が多いようです。
仲介業者との関係
・重要事項説明書
宅地建物取引業者(宅建業者)が、契約を仲介する時などに、作成・交付することが義務付けられている書類です。そのなかには、契約書に書かれていない住宅利用上の制約が記載されている場合があり、後に契約の一部としての効力が認められることもあり得ますので注意が必要です。
・仲介手数料
借り主側が、仲介業者の手数料を、負担しなくてよい場合、全額負担する場合、半額を負担する場合などがありますので、事前に確認しておきます。

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