敷地と建物のチェックポイント

宅地の見方
・土地の建築制限について考える
土地の広さが同じでも、そこに建築できる建物の用途や延べ面積などの上限は都市計画法や建築基準法で規定されているので、担当する役所の窓口で調べてください。また、建築確認(建築許可)を取得するうえで大切なのは、道路と敷地の関係です。道路に接していないなど、建物が建てられない敷地も存在するので注意してください。道路の種類には公道のほかに建築基準法第42条2項の道路(私道の場合もある)、位置指定道路などの私道があります。私道の場合には生活上の利用に制限を受ける場合があるので注意が必要です。このほかにも、計画道路・高さ制限・日影制限・防火地域の有無なども調べてみる必要がありますし、上下水道・ガス・電気などの宅地としての基盤整備がなされているかも確認が必要です。
建物について考える
・新築の建物の場合
契約をする前に、業者からその建物の概略を知るため、図面や仕様書、パンフレットや重要事項説明書を事前にもらうようにします。そのなかで説明されている内容について(基礎部分や構造は特に)チェックします。その際、専門の人に相談し、内容の説明を受けるのもよいでしょう。
建物には、契約時に、完成している場合(完成建物)とまだ設計中や施工中の場合(未完成建物)とがあります。未完成建物の場合は、説明された通りに施工されているかどうかのチェックが重要です。
・中古住宅の場合
違反建築物かどうかを調査します。そのため、建築確認通知書、または確認済証や検査済証を確認します。建築確認通知書と現状に相違がなければその当時は適法であった証拠です。片方でも書類がない場合は役所で原因を調べます。また、完成当時は適法であっても、その後の法律改正により増改築できないこともありますので、役所に問い合わせます。
雨漏り、白アリ、地盤沈下などの不具合(瑕疵)がないか念入りにチェックしてください。売り主が個人の場合は、売買契約書で瑕疵担保の期間として2〜3カ月位を定めている場合が多いので注意が必要です。このような中古住宅売買の不安を解消する手助けとして、(財)住宅保証機構は新築後15年以内で新築時に一定の公的な中間検査を受けていること、さらに増改築がある場合は、全体の延べ床面積の半分を超えていないなどの条件を満たしている戸建て住宅であれば、中古住宅保証制度を実施しているので検討してみましょう。
「中古住宅保証制度」(H13.4.1から実施)*1
・利用対象と必要条件
<対象>
1. 売買契約に基づき、売主から買主へ引き渡される住宅。
2. 新築後15年以内の戸建て住宅。ただし、新築後1年以内の住宅で居住実績のないものは除く。
3. 新築時に、住宅性能保証制度・住宅性能表示制度・住宅金融公庫融資・建築基準法のうち、いずれかに基づく公的な中間検査が実施されている戸建て住宅。
4. 増改築が行われている場合、その部分が全体の延べ床面積の過半を超えていないもの。
<必要条件>
1. 中古住宅保証制度を利用する前に、住宅保証機構が行う現場検査に合格すること。
2. 売主が作成した「中古住宅保証制度の住宅履歴申告書」を買い主に渡すこと。
・保証の特徴
1. 構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について、その機能を十分に果たすことができなくなった場合に保証の対象となる。保証期間は住宅引き渡しから5年間。
2. 防水性能にかかる部位の保証期間は引き渡しから2年間。ただし、外壁の塗り替えなどの防水性能にかかる全面的なメンテナンスを引き渡し前3年以内に実施している場合にはメンテナンス工事完了時の5年間が保証期間となる。
3. 次の所有者へ、保証も引き継ぎできる。
保証期間内に、買い主である被保証者が保証住宅を第三者(別の個人など)に譲渡する場合、この譲渡される者へ保証が引き継ぎできる。
(ただし、住宅保証機構への通知が義務づけられ、機構が承認した場合に限る)
*1 (財)住宅保証機構発行『「中古住宅保証制度」パンフレット』より抜粋

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